Траншевая ипотека – это форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Чаще всего их бывает два – до ввода жилья и после его сдачи. Как массовый продукт траншевая ипотека появилась на первичном рынке в 2022 году, когда началось падение спроса, а Центробанк наложил вето на выдачу околонулевой ипотеки и жилищных кредитов без первоначального взноса.В общем виде схема траншевой ипотеки выглядит следующим образом:   2 ЭТАП. Банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 рублей до 30% общей суммы кредита) 3 ЭТАП. До сдачи дома (в течение 1-3 лет) заемщик платит проценты только по первому траншу4 ЭТАП. После сдачи дома банк перечисляет застройщику остаток денег, и ежемесячный платеж заемщика повышается1 ЭТАП. Заемщик оформляет договор долевого участия и кредитный договор, вносит первоначальный взнос Рисунок 1 – Этапы траншевой ипотеки Траншевая ипотека может быть поделена на транши в разных объемах. От этого зависит общая стоимость полученного кредита. На примере определим, какие преимущества дает траншевая ипотека по сравнению с традиционной. Условия кредитования примем следующие: молодая семья приобретает жилье стоимостью 6 млн. руб. с первоначальным взносом (собственные денежные средства) в 2 млн. руб. и оформляет ипотеку на сумму 4 млн. руб. в строящейся новостройке с датой сдачи в эксплуатацию через 3 года. По государственной программе «Семейная ипотека» процентная ставка на весь период по традиционной ипотеке и по второй части траншевой ипотеки составит 6% годовых, первая часть траншевой ипотеки будет оформлена под 2% годовых.Таблица 1Расчет показателей траншевой ипотекиПоказателиТрадиционная ипотекаТраншевая ипотекапервый транш 20%первый транш 100 руб.Стоимость недвижимости, руб.6 000 0006 000 0006 000 000Первоначальный взнос, руб.2 000 0002 000 0002 000 000Сумма кредита, руб.4 000 0004 000 0004 000 000Первый транш, руб.0800 000100Второй транш, руб.03 200 0003 999 900Процентная ставка, %6первый транш 2%второй транш 6%Срок кредитования, лет20первый транш 3 годавторой транш 17 летЕжемесячный платеж, руб.- по первому траншу- по второму траншу28 657   22 91425 059 431 323Необходимый минимальный ежемесячный доход, руб.57 314от 45 828до 55 118 до 62 646Общая сумма процентов за период, руб.2 877 7381 936 9402 390 087Общая сумма выплат за период, руб.6 877 7385 936 9406 390 087 Приведенные расчеты наглядно иллюстрируют, что традиционная ипотека обойдется дороже траншевой. Выбирая между различными вариантами траншевой ипотеки, заемщик должен понимать, что, если его цель – максимально уменьшить ежемесячную выплату во время стройки дома, ему нужно подбирать программу с минимальным первоначальным траншем. Если же цель заемщика – сэкономить на процентах, то надо рассматривать варианты с первым траншем от 20-30%.Условия траншевой ипотеки (количество траншей, размер первоначального взноса, возможность использования льготных программ, маткапитала и т. д.) могут различаться в зависимости от банка, застройщика и даже конкретного жилищного комплекса. Для оформления траншевой ипотеки необходимо, чтобы это условие было и в кредитной организации, где оформляется ипотека, и у застройщика, у которого планируется приобрести недвижимость.Анализируя нормативные акты и предложения банков, можно сформулировать следующие основные особенности траншевой ипотеки [1]:1. Ипотека траншами может работать и по стандартной ипотечной ставке, и по льготным программам (в рамках семейной, IT, военной, сельской, дальневосточной и арктической ипотек).2. Траншей может быть от одного (традиционная ипотека) до четырех. Как правило ограничиваются двумя траншами.3. Первый транш банк выдает в день подписания кредитного договора. Последний – в зависимости от условий застройщика: за три месяца до ввода дома в эксплуатацию, накануне ввода, до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или до определенной даты, которая есть в договоре.4. Объем первого транша – от 0,01 до 50% от суммы кредита. Наиболее частый вариант – 30%.5. Квартиры по траншевой ипотеке могут изначально продавать с удорожанием до 10% от их текущей рыночной стоимости – зависит от конкретного застройщика и ЖК.6. Перед выдачей второго транша у заемщика не должно быть активных просрочек по текущей ипотеке.7. Максимальный срок перевода последнего транша – не позже 36 месяцев с момента подписания кредитного договора.8. Разделение кредита на транши не дает экономии на страховании жизни, так как при расчете страховки берут полную сумму кредита.Траншевая ипотека с минимальным первым траншем и выплатами в народе получила название «ипотека за 1 рубль». Она выгодна заемщикам в трех жизненных ситуациях:1. Если надо оплачивать съемное жилье. Так как ипотечные платежи в полном объеме начинаются только после сдачи дома, заемщик имеет возможность все это время жить на съемной квартире и оплачивать за нее без ущерба для семейного бюджета. Это удобно, когда старая квартира уже продана, а новая еще не готова.2. Если надо подождать с продажей старой квартиры. Бывают ситуации, когда выгоднее, наоборот, подольше жить в старой квартире, продать ее накануне сдачи новостройки, а на вырученные деньги погасить ипотеку. В таком случае ипотека за 1 рубль на начальном этапе позволяет сэкономить на аренде жилья и досрочно оплатить часть новой квартиры после продажи старой.3. Если квартира строится под аренду или перепродажу. Ипотека за 1 рубль – это вариант вложения в новостройки с инвестиционными целями. До сдачи дома в эксплуатацию (в первые два-три года) оплачивать ипотеку арендными платежами не получится. После финального транша, когда квартиру сдадут, гасить ипотеку можно арендными платежами, либо продать жилье с разницей в цене и вложиться в другой объект.При всех очевидных преимуществах, у траншевой ипотеки можно сформулировать как преимущества для заемщика, так и недостатки (таблица 2):Таблица 2 Выгода и риски траншевой ипотеки для заемщикаВыгода траншевой ипотекиРиски траншевой ипотеки1. Экономия во время строительства дома, возможность накопить на ремонт и другие цели.2. Цена квартиры и условия кредитования зафиксированы.3. Застройщику выгоднее как можно скорее завершить объект, чтобы получить финальный транш.4. Право собственности на квартиру возникает с момента подписания кредитного договора.1. Не все банки и застройщики готовы оформлять траншевую ипотеку.2. Возможно несовпадение желания покупателя по району приобретения недвижимости с предложениями застройщика.3. Траншевая схема распространена при покупке новостроек, может не суммироваться с другими акциями и скидками.4. Застройщики могут завышать стоимость квартир, приобретаемых по траншевой ипотеке.5. Процентная ставка и первоначальный взнос по такой ипотеке, как правило, выше.6. Финальный транш придётся оплачивать даже в случае, если застройщик задерживает сдачу объекта. Предложений траншевой ипотеки пока не слишком много, искать их нужно не на сайтах банков, а у застройщиков. Также при оформлении траншевой ипотеки следует хорошо взвешивать свои возможности – платить придётся позже, но суммы будут выше, а штрафы за просрочку платежей при данном кредите сохраняются. Хорошим решением для траншевой ипотеки будет собрать небольшую финансовую подушку до второго транша и внести ее на досрочное погашение.