Банковский сектор сейчас переживает непростые времена: последствия экономического кризиса, снижение активности кредитования в период пандемии, снижение платежеспособного спроса, связанного с уменьшением реальных доходов населения. В наибольшей степени это затронуло сферу долгосрочного кредитования, что привело к увеличению просрочек по ранее выданным ипотечным кредитам, возможности получения заемщиками ипотечных каникул, рефинансировании кредита под более низкую процентную ставку. Все это снижает потенциальную доходность коммерческих банков от ипотечных операций, а также увеличивает рискованность этого долгосрочного кредита.В целом, доходность коммерческого банка при выдаче кредита зависит от множества факторов: текущего уровня процентной ставки, суммы и срока кредита, количества заемщиков. Если указанные показатели изменяются в неблагоприятную для банка сторону, то его финансовое положение находится под угрозой. Политика государства в настоящее время направлена не столько на поддержку банковского сектора, сколько на поддержку заемщиков – физических лиц. Например, политика Банка России и программа льготной ипотеки на новостройки, запущенная государством в апреле 2020 года, привели к снижению ставок по ипотеке в России. В результате чего, 1 апреля 2021 года средняя процентная ставка на вторичном ипотечном рынке опустилась до 8,85%, а 1 июля 2021 года до исторического минимума в 5,48% снизилась средняя ставка по ипотеке на новостройки [3].Проанализируем, как политика государства отразилась на развитии банковского сектора. Для анализа будем брать временной период – 5 предыдущих лет (с 2017 до 2021 года), чтобы исключить влияние отдельно взятых факторов. Для оценки тенденций развития рынка ипотечного кредитования используется совокупность различных показателей. Это, главным образом, количество и сумма выданных ипотечных кредитов, их доля на первичном и вторичном рынке, показатели рефинансирования кредитов, условия функционирования ипотечного рынка, показатели концентрации рынка и др. [2]Динамика основных показателей рынка ипотечного кредитования в России представлена в таблице 1:Таблица 1Динамика основных показателей рынка ипотечного кредитования в РоссииПоказатель2017 г.2018 г.2019 г.2020 г.2021 г.Изменение в 2021 г.от 2017 г.от 2020 г.Количество предоставленных кредитов, тыс. ед.1 0921 4721 2691 7801 908816128- доля кредитов на первичном рынке, %28,725,026,827,224,9-3,8-2,3Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.2 0283 0132 8484 4455 6993 6711 254- доля кредитов на первичном рынке, %29,028,932,427,025,0-4-2- доля рефинансирования в выдачах, %8,111,56,914,59,91,8-4,6Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях (с начала года), % годовых9,609,907,677,677,49-2,11-0,18- на первичном рынке10,419,309,376,295,90-4,51-0,39- на вторичном рынке10,759,5610,118,408,31-2,44-0,09Средний размер кредита в рублях, тыс. руб.1 8562 0472 2442 4972 9871 131490 Данные таблицы подтверждают, что за пятилетний период с 2017 по 2021 год ипотечное кредитование в России активно развивается: более чем в 2 раза растет объем выданных кредитов, увеличивается средний размер кредита, при этом доля рынка вторичного жилья в ипотечном кредитовании остается лидирующей (даже не смотря на снижение процентной ставки на новостройки). Отдельно проанализируем ситуацию на рынке ипотечного кредитования,  сложившуюся в 2020-2021 года. Как отмечают эксперты [1], на протяжении почти всего 2021 г. наблюдался повышенный спрос на квартиры в новостройках со стороны населения. В первой половине 2021 г. активность продаж поддерживалась действием «Льготной ипотеки». По этой программе заключалось более половины всех сделок. Снижение количества кредитов, выдаваемых в рамках «Льготной ипотеки», во II полугодии 2021 г. (снижение на 45% к I полугодию 2021 г.) после изменения условий программы с 01.07.2021 г. компенсировалось выдачами в рамках «Семейной ипотеки», а также ростом спроса на рыночные ипотечные продукты банков. В рамках совместных программ банки и застройщики расширили предоставление покупателям новостроек скидок и рассрочек. Наряду с этим, выросло использование собственных средств при покупке новостроек, что также поддержало спрос на строящееся жилье в результате без привлечения ипотеки за II полугодие 2021 г. граждане приобрели 221 тыс. ед. квартир в новостройках (на 31% больше к I полугодию 2021 г. и 41% ко II полугодию 2020 г.). Показатели для характеристики ипотечного кредитования в 2021 году представлены в таблице 2:Таблица 2 Характеристика условий функционирования ипотечного рынка России в 2021 г.ПоказательI полугодиеII полугодиеКлючевая ставка Банка России, %5,58,5Рыночные ставки ипотеки на новостройки, %8,29,6Льготные программы:На прежних условияхИзменение условий- «Льготная ипотека» Предельная ставка 6,5%, максимальный кредит: 12 млн. руб. (для г. Москва г. Санкт-Петербург и их областей) 6 млн. руб. – остальные регионыПредельная ставка 7%, единый максимальный кредит 3 млн. руб. - «Семейная ипотека»Для семей с двумя и более детьмиРасширение охвата за счет семей с одним ребенкомТемп прироста количества выданных ипотечных кредитов к аналогичному периоду 2020 г., % всего, в т.ч.:44-14- первичный рынок39-24- вторичный рынок46-10 В I полугодии 2021 г. сохранялись условия, которые обеспечили рост ипотечного рынка в 2020 г.: рыночные ставки ипотеки оставались на низком уровне и продолжилась реализация ранее принятых государственных программ льготной ипотеки. В результате, ипотечный рынок в I полугодии 2021 г. вырос на 44% относительно сопоставимого периода 2020 г. и на 60% к I полугодию 2019 г.Во II полугодии 2021 г. рост ипотечного кредитования замедлился под влиянием следующих факторов: рост рыночных ставок ипотеки ускорился на фоне ужесточения денежно-кредитной политики;с 01.07.2021 г. предельная ставка в рамках «Льготной ипотеки» повышена до 7%, максимальный размер кредита понижен до 3 млн. руб.;после распространения «Семейной ипотеки» на семьи с одним ребенком потребовалось время, пока выдачи по программе начали расти;повышение с 01.08.2021 г. надбавок к коэффициентам риска по вновь выдаваемым ипотечным кредитам с соотношением показателя «кредит/залог» в диапазоне 80-85% сделало менее выгодным для банков ипотеку с первоначальным взносом 15-20%;рост рыночных ставок снизил спрос на рефинансирование ранее взятых кредитов (на 10% с начала 2021 г.) [1].Выдача ипотечных кредитов во II полугодии 2021 г. снизилась на 14,1% к сопоставимому периоду 2020 г., но оставалась выше II полугодия 2019 г. на 34%.Изменение государственных программ стимулирования ипотеки в 2021 г. повысило их социальную направленность. Одновременно с этим изменилась структура льготного кредитования: среднемесячные выдачи «Льготной ипотеки» снизились, «Семейной ипотеки» – выросли. Изменение условий «Льготной ипотеки» с 01.07.2021 г. (повышение льготной ставки до 7% и установление максимальной величины кредита на уровне 3 млн. руб.), привело к снижению объема кредитования по программе: среднемесячные выдачи во II полугодии 2021 г. уменьшились по сравнению с I полугодием на 45% по количеству и на 64% по объему (таблица 3) [2].Таблица 3 Выдача ипотечных кредитов по льготным программам в России за 2021 г.ПоказательI полугодиеII полугодиеИзменениеВыдача по «Льготной ипотеке» (в среднем за месяц), тыс. шт.3620-16Выдача по «Льготной ипотеке» (в среднем за месяц), млрд. руб.12646-80Выдача по «Семейной ипотеке» (в среднем за месяц), тыс. шт. всего, в т.ч.:6,315,59,2- рефинансирование кредитов0,71,91,2- дополнительные соглашения к кредитным договорам1,43,92,5- новая выдача4,39,75,4Выдача по «Семейной ипотеке» (в среднем за месяц), млрд. руб. всего, в т.ч.:18,349,831,5- рефинансирование кредитов1,85,43,6- дополнительные соглашения к кредитным договорам3,07,94,9- новая выдача13,536,623,1Если до изменения условий охват программы составлял 83% квартир в новостройках, выставленных на продажу, то после этого охват в регионах снизился до 33%, в столичных регионах программа стала фактически недоступна, где ранее максимальный размер кредита с 12 млн. руб. снизился до 3 млн. руб. (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская область). Одновременно с этим, распространение «Семейной ипотеки» на семьи с одним ребенком, рожденным с 01.01.2018 г. по 31.12.2022 г., ожидаемо привело к росту объемов кредитования по программе, что позволило частично компенсировать снижение выдачи по программе «Льготной ипотеки». Во II полугодии 2021 г. по программе ежемесячно в среднем выдавалось в 2,5 раза больше кредитов, чем в I полугодии 2021 г. По условиям программы «Семейной ипотеки» семьям было доступно около 80% продаваемых квартир в новостройках, что объясняется более высокой максимальной суммой кредита в I полугодии 2021 г. (12 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн. руб. для всех остальных регионов). Более трети кредитов по «Семейной ипотеке» выдавалось на цели рефинансирования ранее взятых кредитов, что позволяло снижать платежную нагрузку семей с детьми.Доля сделок с ипотекой во II полугодии 2021 г. снизилась до 52% от всех зарегистрированных договоров долевого участия с физ. лицами (с 59% в I полугодии). Рост количества сделок за счет собственных средств поддержал рынок новостроек, но сократил доходы банковского сектора от выдачи ипотечных кредитов. В целом, по итогам 2021 г. количество сделок на первичном рынке с участием физических лиц достигло 865 тыс. ед. – на 18% больше, чем в 2020 г. (733 тыс. ед.), и на 24% больше, чем в 2019 г. (697 тыс. ед.).Проанализируем, как на такие изменения отреагировал рынок ипотечного кредитования.Необъемлемым показателем, характеризующим состояние рынка ипотечного кредитования в России, является уровень его концентрации. Для этого можно рассмотреть объем предоставленных кредитов по 30 крупнейшим банкам страны, по данным Банка России (рисунок 1) [2].Объем предоставленных кредитов по 30 крупнейшим банкам увеличился более чем в 5 раз: с 1 018 млрд. руб. в 2015 г. до 5 531 млрд. руб. в 2021 г. (на 443%), что является значительным приростом. Вместе с этим, общий объем всех предоставленных ипотечных кредитов в России возрос на 387%. Это указывает на то, что объем предоставленных кредитов крупнейшими банками в стране увеличился в большей мере, чем общая сумма данных кредитов. Поэтому доля указанных крупнейших банков в стране по объему выданных кредитов увеличилась с 87,1% в 2015 г. до 97,1% в 2021 г. Это свидетельствует о существенном росте концентрации ипотечного рынка кредитования.  Рисунок 1 – Оценка концентрации рынка ипотечного кредитования в России Существенный интерес представляет доля различных банков на рынке ипотечного кредитования. ЦБРФ проводит анализ, учитывая динамику основных 20 банков, которые в общем объеме кредитования занимают подавляющее большинство (96,9% всего рынка). Остановимся на 10 крупнейших, показатели которых представлены в таблице 4 [1]. Таблица 4 Рейтинг банков по выдаче ипотеки в 2021 г.БанкОбъем выданных ипотечных кредитовДоля объема выданных ипотечных кредитов в их общей выдаче, %в 2021 г., млрд. руб.темп прироста к 2020 г., %в 2021 г.изменение к 2020 г.ПАО Сбербанк2 903,339,650,44,1ВТБ1 195,327,820,8-0,1Альфа-Банк269,862,44,71,0ФК Открытие154,56,82,7-0,5Банк ДОМ.РФ138,913,72,4-0,3Россельхозбанк129,0-26,42,2-1,7Росбанк111,73,91,9-0,5Газпромбанк106,4-10,61,8-0,8Совкомбанк99,2142,81,70,8Промсвязьбанк93,90,81,6-0,4Топ-20 банков5 58029,996,91,2 Лидером рынка ипотечного кредитования в России в 2021 году остается ПАО Сбербанк, доля которого в общей сумме ипотечного кредитования превысила 50%, что на 4,1% больше, чем годом ранее. Прирост его доли на рынке произошел за счет роста объема выданных им ипотечных кредитов на 39,6% или до 2 903,3 млрд. руб. Второе место по объему ипотечного кредитования в 2021 г. занял ВТБ, его доля рынка составила 20,8% и незначительно сократилась относительно предыдущего года на 0,1%.Подводя итог, можно констатировать, что качество ипотечного портфеля, оцениваемое аналитиками [3] в 2021 году оставалось высоким – доля просроченной свыше 90 дней задолженности не превышала 1%. Не смотря на сложную экономическую ситуацию в стране, в 2021 году количество выданных ипотечных кредитов на цели рефинансирования снизилось в два раза к аналогичному периоду 2020 г. Причиной снижения спроса на рефинансирование стал рост рыночных ставок по таким кредитам (+1,7 п.п. с начала года). Это сделало невыгодным рефинансирование большей части действующих кредитов.В современных условиях рынок ипотечного кредитования России активно развивается за счет реализации основных функций ипотеки в рамках обеспечения населения жильем и активной деятельности банков по выдаче ипотечных кредитов, а также за счет государственных льготных программ ипотечного кредитования.На момент исследования осуществляется реализация 4 государственных программ, оказывающих существенное влияние на рынок ипотечного кредитования в России. Сегодня ипотека – один из самых быстрорастущих сегментов банковского рынка, а при поддержке государства становится выгодным заемщикам и гарантированным (для получения и возврата) для банковского сектора.