На сегодня недостаточно исследована оценка показателей эффективности использования гостиничных площадей различной функциональной принадлежности: полезной площади и общей площади различной деловой активности. Реальный доход генерируют только те площади, на которых разворачивается основная бизнес-активность. Это могут быть проекты различного уровня, включающие в себя комплексы апартаментов, пентхаусов и мезонетов. На сегодняшний день в сфере российского гостиничного бизнеса отмечается большое количество небольших отелей и гостиниц со средним уровнем сервиса и низкими финансовыми результатами. Огромное значение имеет программа распределения площадей отеля. В российских отелях эта проблема налицо: из-за неэффективного распределения площадей отельеры теряют по два-три номера на каждом этаже.При этом, отмечается тенденция развития многофункциональных гостиничных комплексов, что диктует необходимость оценки эффективности помимо номерного фонда и развитой инфраструктуры внутри комплекса, направленной на удовлетворение всех желаний и потребностей гостей. Проекты по типу NEW Development предусматривают винные бутики и магазины, коворкинги и залы для конференций, рестораны, массажные кабинеты и SPA-комплексы. Т.е. будет, скорее всего, снижаться удельный вес площадей номерного фонда в общей площади деловой активности. Применяемая же система аттестации средств размещения сфокусирована на экспертизе номерного фонда и, практически, не оценивает качество и содержание других важных компонентов гостиничного хозяйства.В качестве критерия оценки эффективности использования гостиничных площадей наиболее часто используется показатель «Чистый доход от номера» и значительно реже – показатель «Средняя выручка с одного м2 жилой площади (номерного фонда)». При этом не прослеживается взаимосвязь и взаимовлияние этих показателей.В связи с этим уточнение теоретических основ и разработка практических рекомендаций по оценке и анализу взаимосвязи и взаимовлияния показателя «Чистый доход от номера» и показателя «Выручка с одного м2 номерного фонда» в процессе оценки эффективности гостиничного бизнеса остается важной задачей. Все это определило актуальность исследования, его цели и задачи.Цель исследования – совершенствование специальных отраслевых показателей оценки эффективности деятельности в гостиничном бизнесе.Задачи исследования: – систематизировать особенности гостиничного бизнеса, влияющие на эффективность использования площадей в гостиничном бизнесе; – усовершенствовать экономико-математическую модель оценки эффективности использования гостиничных площадей;– апробировать предлагаемую экономико-математическую модель на примере деятельности условного субъекта гостиничного бизнеса.В нашем исследовании мы делаем акцент на компонент «материальная база» в гостиничной деятельности, в частности на использовании площадей. Большинство авторов признают необходимость разнообразия гостиничных предложений. Что также обосновывает необходимость исследования «отдачи» от используемых площадей.Гостиничные услуги – это комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем [1].Систематизируем особенности гостиничного бизнеса, влияющие на эффективность использования площадей в гостиничном бизнесе.Основной особенностью гостиничного фонда является площадь номерного фонда, предусматриваемая современными СНиПами, таблица 1. Таблица 1Площадь номерного фонда, предусматриваемая современными СНиПами№Уровень сервиса (количество звезд)Площадь номера, м2Однокомнатный одноместный номер11-2 звезды823 звезды1034 звезды12 (16)45 звезд14 (18)Однокомнатный двухместный номер12 звезды1223 звезды1434 звезды14 (20)45 звезд16 (25)  Одной из важнейших задач является точное определение базовых характеристик гостиничного продукта. Исключительное значение имеет объем номерного фонда и оснащение номеров, которое зависит от назначения гостиницы (для деловых людей, конгресс- и бизнес-туризма, туристов, приезжающих с познавательной целью, транзитных клиентов и т.д.) и ее категории.Следующей особенностью гостиничного бизнеса является соотношение полезной площади к общей – для гостиниц оно варьируется для различных видов деловой активности: от 75/25 до 40/60 в зависимости от классности объекта.Представим классификацию зданий, которая позволит нам выделить основные – «генерирующие» доход, и прочие, функционирование которых обеспечивается за счет основных, т.е. по сути, определить соотношение полезной площади к общей.Помещения гостиницы подразделяются на жилые, служебные, обслуживающие и подсобные.В состав жилых помещений входят: номера, холлы, гостиные, рекреационные зоны, коридоры – они генерируют основной доход в гостиничном бизнесе.В состав административных помещений входят те помещения, где размещены различные административные службы – это затратная часть гостиничного бизнеса.В состав подсобных помещений входят: склады; прачечные; бельевые и гладильные комнаты; ремонтные и пошивочные мастерские; бойлерная; коммутаторная и др. – это затратная часть гостиничного бизнеса.В состав обслуживающих помещений входят следующие: агентство связи; киноконцертный зал (клуб); парикмахерская; конференц-зал; рестораны, кафе, бары, столовые; помещения для спортивных, медицинских, оздоровительных услуг; помещения для бытовых услуг; туристский кабинет. Эти помещения также должны генерировать доход. Опираясь на приведенную классификацию, предлагаем для оценки эффективности использования площадей использовать подход, представленный в таблице 2. Таблица 2Выручка с одного м2 площадей в гостиничном бизнесе№Тип (вид) помещения, приносящего доходПлощадь помещения, м2Выручка за год. руб. Уд. вес в общей выручке, %Выручка с 1 м2 за год, руб.1Жилые помещения: номера, холлы, гостиные, рекреационные зоны, коридоры1 20044 040 00065,836 7001.1номерной фонд90044 040 00065,848 9331.2холлы, гостиные, рекреационные зоны, коридоры30000,002Обслуживающие помещения91022 900 00034,225 1652.1рестораны и бары25011 000 00016,444 0002.2конференц-залы601 800 0002,730 0002.3спа-центр1002 000 0003,020 0002.4бассейн3004 500 0006,715 0002.5тренажерный зал2003 600 0005,418 0003Итого2 11066 940 000100,031 725  Такие расчеты позволят сравнивать показатели анализируемого бизнеса с ближайшими конкурентами, а в самом бизнесе – сопоставить доходность площадей от номерного фонда с доходностью обслуживаемых помещений, рассчитать удельный вес выручки от каждого вида услуг в общей выручке и принимать обоснованные управленческие решения. В частности, число посадочных мест на предприятиях питания отелей зависит от назначения гостиницы, уровня ее комфорта и рассчитываются по следующим нормативам: для ресторанов 45-65 % от общего числа мест в гостинице; для кафе 13-28 %; для баров 13-24 %.Планировка номеров также влияет на эффективность использования площадей. Она зависит от категории гостиницы и обычно включает в себя: номера типа «апартаменты»; номера типа «люкс»; одноместные номера; двух и трехместные номера; семейные номера и др. Как и любая другая организация, гостиничное предприятие несет затраты на производство и реализацию продукции, в данном случае – услуг. Классификация затрат остается типичной: условно-постоянные и условно-переменные. Однако, в отличие от производства продукции, большая часть затрат гостиничного хозяйства относится к условно-постоянным.Условно-постоянные затраты представляют собой категорию расходов, которые не зависят или незначительно зависят от объема предоставленных услуг, поэтому, как правило, эти затраты снижаются на единицу предоставленной услуги в случае роста общего объема оказанных услуг. Условно-переменные расходы, наоборот, находятся в прямой зависимости от объемов оказываемых услуг.К условно-постоянным расходам относятся: амортизационные отчисления; расходы на оплату труда; расходы на страховые взносы; расходы на ремонт основных средств и т. д.Условно-переменные расходы: расходы на воду; расходы на стирку белья; расходы на транспортные услуги (если есть); расходы на электроэнергию и т.д. [1].Преобладание условно-постоянных расходов свидетельствует о достаточно высоком уровне операционного риска. Именно поэтому важно наращивать объем оказываемых услуг в натуральном выражении, что в частности может быть обеспечено за счет повышения отдачи от использования площадей и количественно может быть оценено как «Выручка с одного м2 площади».С целью оценки эффективности использования номерного фонда приведем расчет выручки с одного м2 полезной площади для условной гостиницы (без обслуживающих помещений), ориентированной на средний класс с предоставлением качественных услуг по приемлемым ценам, таблица 3. Таблица 3Расчет показателя «выручка с одного м2 площади номерного фонда и общей площади№ п/пПоказателиЕд. изм.Оценка1Площадь арендованного помещениям29002Аренда помещения в годруб.5 400 0003Площадь номерного фондам26304Количество доступных номеровномер285Средняя площадь одного номера (стр.3 : стр.4)м222,56Удельный вес площади номерного фонда в общей площади (стр.3 : стр.1 × 100) %707Заполняемость номеров%708Количество доступных местмест469Среднее количество мест в одном номере (стр.8 : стр.4)место1,6410Средний чекруб.2 30011Среднее количество дней в годудень36512Выручка от продажи номеров за год (стр.4 × стр.7 : 100 × стр.10 × стр.11)руб.16 454 20013Выручка от продажи номеров за год с одного м2 номерного фонда (стр.12 : стр.3)руб.26 117,814Выручка за год с одного м2 арендованного помещения (стр.12 : стр.1)руб.18 282,4  Как видим, эффективность использования общих площадей по сравнению с номерным ниже на 30%, поскольку именно 30% площадей занимают административные и подсобные помещения (100% – 70%), которые не «генерируют» доход. Для оценки эффективности деятельности в гостиничном бизнесе, помимо общих показателей для сферы услуг, используются специальные отраслевые показатели. Наиболее значимый из них – RevPAR (обороты). Это чистый доход от номера без учета административных и подсобных помещений. RevPAR помогает понять, какие тарифы приносят прибыль, а какие нужно «докрутить».Есть два способа расчета:1. RevPAR = выручка от продажи номеров / количество доступных номеров.2. RevPAR = ADR (средняя цена за номер) × процент загрузки отеля [1].В таблице 3 подробно представлен подход к расчету выручки, которая может использоваться при первом способе расчета RevPAR. Рассмотрим оба варианта расчета RevPAR и дополним их показателями «Выручка с одного м2 номерного фонда, тем самым расширим диапазон анализа использования площадей в гостиничном бизнесе, таблица 4.     Таблица 4Расчет чистого дохода от номера и выручки с одного м2 номерного фонда№ПоказателиЕд. изм.Оценкав деньв год12345Первый способ расчета1Количество доступных номеров (стр.4 табл.3)номер28282Заполняемость номеров (стр.7 табл.3)%70703Среднее количество мест в одном номере (стр.9 табл.3)место1,6431,6434Средняя цена за номер (ADR) (стр.10 табл.3)руб.2 3002 3005Выручка от продажи номеров (стр.12 табл.3)руб.45 08016 454 2006Чистый доход от номера (RevPAR) (стр.5 : стр.1)руб./номер1 610587 6507Средняя выручка гостиницы за сутки в пересчете на одного гостя (стр.6 : стр.3)руб./чел.981,7357 7008Средняя площадь одного номера (стр.5 табл.3)м222,522,59Выручка с одного м2 номерного фонда (стр.5 : стр.3 табл.3)руб.71,626 117,8Второй способ расчета1Заполняемость номеров (стр.7 табл.3)%70702Средняя цена за номер (ADR) (стр.10 табл.3)руб.2 3002 3003Чистый доход от номера (RevPAR) (стр.2 × стр.7 табл.3)руб./номер1 610587 6504Средняя площадь одного номера (стр.5 табл.3)м222,522,55Выручка с одного м2 номерного фонда (стр.3 : стр.4)руб.71,626 117,8  В результате мы получаем возможность объединить разрозненные отраслевые показатели «Чистый доход от номера (RevPAR)» и «Выручка с одного м2 номерного фонда», включив в расчет показатель «Средняя площадь одного номера», формула 1.Выручка с одного м2 номерного фонда = RevPAR : средняя площадь одного номера(1)При этом может быть использован любой из двух способов расчета RevPAR.Оценить эффективность деятельности гостиничного предприятия довольно сложно, потому что существует большое количество показателей и критериев такой оценки, они учитывают различные факторы, влияющие на эффективность. Проблема использования показателей эффективности состоит в том, что ни один из них не является универсальным, позволяющим однозначно сделать вывод об успехе или неудаче в гостиничной сфере. Именно поэтому нами предлагается экономико-математическая модель, включающая систему отраслевых показателей, связанных между собой и оценивающих эффективность использования площадей номерного фонда гостиничного предприятия, таких как «Чистый доход от номера», «Средняя площадь одного номера» и «Выручка от продаж с одного м2 номерного фонда». Кроме того, предложен подход к оценке отдачи от всех видов площадей, позволяющий рассчитать выручку с одного м2 не только номерного фонда, но и обслуживающих помещений.Модель апробирована на условном предприятии гостиничного бизнеса. Расчеты выполнены в формате Excel и содержат алгоритмы расчета, что облегчает внедрение ее в практику работы финансовых служб.