Developers and banks are introducing promotional programs with preferential mortgage terms to in-crease real estate sales. One of these banking products is a tranche mortgage. The author presents the stages of a tranche mortgage, its possible conditions, and outlines the advantages and disad-vantages. A comparative calculation of the loan for traditional and tranche mortgages illustrates the author's conclusions
mortgage, tranche, tranche mortgage
Траншевая ипотека – это форма жилищного кредита, которая предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Чаще всего их бывает два – до ввода жилья и после его сдачи. Как массовый продукт траншевая ипотека появилась на первичном рынке в 2022 году, когда началось падение спроса, а Центробанк наложил вето на выдачу околонулевой ипотеки и жилищных кредитов без первоначального взноса.
В общем виде схема траншевой ипотеки выглядит следующим образом:
|
2 ЭТАП. Банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 рублей до 30% общей суммы кредита) |
|
3 ЭТАП. До сдачи дома (в течение 1-3 лет) заемщик платит проценты только по первому траншу |
|
4 ЭТАП. После сдачи дома банк перечисляет застройщику остаток денег, и ежемесячный платеж заемщика повышается |
|
1 ЭТАП. Заемщик оформляет договор долевого участия и кредитный договор, вносит первоначальный взнос |
Рисунок 1 – Этапы траншевой ипотеки
Траншевая ипотека может быть поделена на транши в разных объемах. От этого зависит общая стоимость полученного кредита. На примере определим, какие преимущества дает траншевая ипотека по сравнению с традиционной. Условия кредитования примем следующие: молодая семья приобретает жилье стоимостью 6 млн. руб. с первоначальным взносом (собственные денежные средства) в 2 млн. руб. и оформляет ипотеку на сумму 4 млн. руб. в строящейся новостройке с датой сдачи в эксплуатацию через 3 года. По государственной программе «Семейная ипотека» процентная ставка на весь период по традиционной ипотеке и по второй части траншевой ипотеки составит 6% годовых, первая часть траншевой ипотеки будет оформлена под 2% годовых.
Таблица 1
Расчет показателей траншевой ипотеки
|
Показатели |
Традиционная ипотека |
Траншевая ипотека |
|
|
первый транш 20% |
первый транш 100 руб. |
||
|
Стоимость недвижимости, руб. |
6 000 000 |
6 000 000 |
6 000 000 |
|
Первоначальный взнос, руб. |
2 000 000 |
2 000 000 |
2 000 000 |
|
Сумма кредита, руб. |
4 000 000 |
4 000 000 |
4 000 000 |
|
Первый транш, руб. |
0 |
800 000 |
100 |
|
Второй транш, руб. |
0 |
3 200 000 |
3 999 900 |
|
Процентная ставка, % |
6 |
первый транш 2% второй транш 6% |
|
|
Срок кредитования, лет |
20 |
первый транш 3 года второй транш 17 лет |
|
|
Ежемесячный платеж, руб. - по первому траншу - по второму траншу |
28 657
|
22 914 25 059 |
4 31 323 |
|
Необходимый минимальный ежемесячный доход, руб. |
57 314 |
от 45 828 до 55 118 |
до 62 646 |
|
Общая сумма процентов за период, руб. |
2 877 738 |
1 936 940 |
2 390 087 |
|
Общая сумма выплат за период, руб. |
6 877 738 |
5 936 940 |
6 390 087 |
Приведенные расчеты наглядно иллюстрируют, что традиционная ипотека обойдется дороже траншевой. Выбирая между различными вариантами траншевой ипотеки, заемщик должен понимать, что, если его цель – максимально уменьшить ежемесячную выплату во время стройки дома, ему нужно подбирать программу с минимальным первоначальным траншем. Если же цель заемщика – сэкономить на процентах, то надо рассматривать варианты с первым траншем от 20-30%.
Условия траншевой ипотеки (количество траншей, размер первоначального взноса, возможность использования льготных программ, маткапитала и т. д.) могут различаться в зависимости от банка, застройщика и даже конкретного жилищного комплекса. Для оформления траншевой ипотеки необходимо, чтобы это условие было и в кредитной организации, где оформляется ипотека, и у застройщика, у которого планируется приобрести недвижимость.
Анализируя нормативные акты и предложения банков, можно сформулировать следующие основные особенности траншевой ипотеки [1]:
1. Ипотека траншами может работать и по стандартной ипотечной ставке, и по льготным программам (в рамках семейной, IT, военной, сельской, дальневосточной и арктической ипотек).
2. Траншей может быть от одного (традиционная ипотека) до четырех. Как правило ограничиваются двумя траншами.
3. Первый транш банк выдает в день подписания кредитного договора. Последний – в зависимости от условий застройщика: за три месяца до ввода дома в эксплуатацию, накануне ввода, до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или до определенной даты, которая есть в договоре.
4. Объем первого транша – от 0,01 до 50% от суммы кредита. Наиболее частый вариант – 30%.
5. Квартиры по траншевой ипотеке могут изначально продавать с удорожанием до 10% от их текущей рыночной стоимости – зависит от конкретного застройщика и ЖК.
6. Перед выдачей второго транша у заемщика не должно быть активных просрочек по текущей ипотеке.
7. Максимальный срок перевода последнего транша – не позже 36 месяцев с момента подписания кредитного договора.
8. Разделение кредита на транши не дает экономии на страховании жизни, так как при расчете страховки берут полную сумму кредита.
Траншевая ипотека с минимальным первым траншем и выплатами в народе получила название «ипотека за 1 рубль». Она выгодна заемщикам в трех жизненных ситуациях:
1. Если надо оплачивать съемное жилье. Так как ипотечные платежи в полном объеме начинаются только после сдачи дома, заемщик имеет возможность все это время жить на съемной квартире и оплачивать за нее без ущерба для семейного бюджета. Это удобно, когда старая квартира уже продана, а новая еще не готова.
2. Если надо подождать с продажей старой квартиры. Бывают ситуации, когда выгоднее, наоборот, подольше жить в старой квартире, продать ее накануне сдачи новостройки, а на вырученные деньги погасить ипотеку. В таком случае ипотека за 1 рубль на начальном этапе позволяет сэкономить на аренде жилья и досрочно оплатить часть новой квартиры после продажи старой.
3. Если квартира строится под аренду или перепродажу. Ипотека за 1 рубль – это вариант вложения в новостройки с инвестиционными целями. До сдачи дома в эксплуатацию (в первые два-три года) оплачивать ипотеку арендными платежами не получится. После финального транша, когда квартиру сдадут, гасить ипотеку можно арендными платежами, либо продать жилье с разницей в цене и вложиться в другой объект.
При всех очевидных преимуществах, у траншевой ипотеки можно сформулировать как преимущества для заемщика, так и недостатки (таблица 2):
Таблица 2
Выгода и риски траншевой ипотеки для заемщика
|
Выгода траншевой ипотеки |
Риски траншевой ипотеки |
|
1. Экономия во время строительства дома, возможность накопить на ремонт и другие цели. 2. Цена квартиры и условия кредитования зафиксированы. 3. Застройщику выгоднее как можно скорее завершить объект, чтобы получить финальный транш. 4. Право собственности на квартиру возникает с момента подписания кредитного договора. |
1. Не все банки и застройщики готовы оформлять траншевую ипотеку. 2. Возможно несовпадение желания покупателя по району приобретения недвижимости с предложениями застройщика. 3. Траншевая схема распространена при покупке новостроек, может не суммироваться с другими акциями и скидками. 4. Застройщики могут завышать стоимость квартир, приобретаемых по траншевой ипотеке. 5. Процентная ставка и первоначальный взнос по такой ипотеке, как правило, выше. 6. Финальный транш придётся оплачивать даже в случае, если застройщик задерживает сдачу объекта. |
Предложений траншевой ипотеки пока не слишком много, искать их нужно не на сайтах банков, а у застройщиков. Также при оформлении траншевой ипотеки следует хорошо взвешивать свои возможности – платить придётся позже, но суммы будут выше, а штрафы за просрочку платежей при данном кредите сохраняются. Хорошим решением для траншевой ипотеки будет собрать небольшую финансовую подушку до второго транша и внести ее на досрочное погашение.
1. Transhevaya ipoteka: vygoda i riski. – Tekst: elektronnyy // Onlayn servis nedvizhimosti «Cian. ZhurnalPro». – URL: https://irkutsk.cian.ru/stati-transhevaja-ipoteka-vygoda-i-riski-novogo-kreditnogo-produkta-328144/ (data obrascheniya: 10.04.2025).
