The article analyzes the global economic crisis that occurred in 2008-2013, compares the state of the Russian real estate market, and examines the risk factors of this market associated with the stimulat-ing mortgage lending policy
real estate market, mortgage lending, subprime mortgage crisis
Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, подвержен колебаниям, которые происходят под взаимодействием спроса и предложения. Довольно заметные и продолжительные дисбалансы на этом рынке периодически случаются, нередко кризис, начавшийся на рынке недвижимости, распространяется на экономику в целом. Так, кризис 2008-2013 годов, известный также как кризис субпрайм-ипотек, является типичным примером кризиса, начавшегося на рынке недвижимости и переросшего в один из самых серьезных финансовых кризисов мировой экономики. Применительно к ипотечному кредиту название «subprime» означает «низкокачественный, нестандартный» и часто выданный под более высокую ставку, чем кредит категории «prime». Причин кризиса 2008-2013 годов много, однако, эксперты называют две непосредственных: рост низкока-чественного кредитования и рост спекуляций жильем. Современное состояние рынка недвижимости России вызывает опасения экспертов и заставляет проводить аналогии с кризисом субпрайм-ипотек. В частности, банк России видит признаки перегрева на этом рынке, беспокойство вызывают высокие темпы роста ипотеки, а также само качество кредитов и их влияние на рынок жилья [1].
В анализируемой статье делается попытка обозначить некоторые факторы и тенденции, сходные с ситуацией, сложившейся в 2008-2013 годах в США и предложить рекомендации по снижению рисков для экономики России.
- Быстрое расширение рынка ипотечного кредитования, в особенности для заемщиков с низкой кредитоспособностью. В США банки и другие финансовые учреждения предоставляли ипотечные кредиты людям, которые не имели достаточного дохода или надлежащей кредитной истории, чтобы выплачивать кредит. Это привело к значительному увеличению долгов и ухудшению качества активов у финансовых учреждений [2]. Что касается России, то стремительное развитие рынка жилой недвижимости в 2020-2023 годах объясняется значительным государственным стимулированием спроса. Строительный комплекс и рынок жилой недвижимости в России в последние годы стимулируется с помощью разнообразных программ льготной ипотеки, а также программы материнского капитала.
- Долгосрочная тенденция роста цен на жилье, побуждающая инвесторов размещать средства в растущие активы со спекулятивными целями. В России тенденция роста стоимости жилья в 2022-2023 году вызвана программой нулевых процентных ставок от застройщиков, а также увеличением доходов некоторой части населения, связанной с военной отраслью и получившей существенные выплаты из государственного бюджета. Кроме того, себестоимость квадратного метра жилья обусловлена ростом цен на строительные материалы, спецтехнику и запчасти к ней. В случае перелома тенденции и начала падения цен на недвижимость в России, как и в США в 2008-2013 годах, велики риски убытков строительных компаний и финансовых учреждений, связанных с ипотекой.
Кризис 2008-2013 годов имел серьезные последствия для мировой экономики: банкротство финансовых учреждений, недостаток ликвидности, сокращение рабочих мест, рост безработицы – характерные проявления экономического спада и рецессии. Не так давно пережитый миром опыт необходимо использовать для предотвращения «перегрева» на рынке недвижимости в России. В частности, экспертами предлагается ряд мер:
1. Адресность льготной ипотеки в России. «За массовые льготные программы платят другие налогоплательщики, которые не пользуются этими льготами, бум на рынке жилья с большой вероятностью может привести к кризису» [1].
2. Адресная финансовая помощь самим строительным фирмам позволит сбалансировать рынок недвижимости, избегая спекулятивных схем в финансовом секторе экономики.
1. Informacionnoe agentstvo «RBC» – Tekst: elektronnyy // URL: https://realty.rbc.ru/news/65168d039a7947d3ef4dca01 (data obrascheniya: 08.02.2024).
2. Ekonomicheskiy krizis v Rossii 2008-2009 i mirovoy ekonomicheskiy krizis – Tekst: elektronnyy // URL: http://www.mirovoy-crisis.ru/economic-crisis.php (data obrascheniya 08.02.2024).
